Lična iskustva – stambeni krediti Aleksandar P. Srbija, Beograd

Aleksandar P. Srbija, Beograd, Srbija (20. jul 2005. godine)

Iskoristio bih priliku da podelim svoj iskustva u vezi stambenih kredita, jer sam na svojim leđima izneo sav teret dobijanja stambenog kredita u Srbiji. Kao što rekoh prvi korak je bio pronaći adekvatan stan. Dodatni problem za mene je uslov da stan bude uknjižen, a kao što znate u gradu Beogradu, prestonici države Srbije, jedva da je 25% stanova uknjiženo i to pretežno stanova u užem centru grada. Nakon iscrpljujuće potrage, borbe sa agentima za nekretnine, čitanja oglasa nađoh potencijalni topli dom. Naravno posle dugih pregovora i dogovora utanačio sam kupoprodajnu cenu i uslove plaćanja za prodavcem. Naravno, bilo je neophodno naglasiti da dinamika isplate ne zavisi od mene već samo od prodavca i poslovne banke od koje uzimam kredit. Najpre je bilo potrebno da prodavac dobije od suda koji vodi katastarske knjige novi vlasnički list što nije trebalo da predstvalja problem jer je stan po rečima prodavca imao čiste papire. I kao što pretpostavljate prodavcu je trebalo nepunih 35 dana da dobije vlasnički list jer navodno “čisti papiri” i nisu bili tako čisti jer porez na promet pri prethodnoj kupovini jeste bio plaćen, ali vlasništvo nije bilo uknjiženo na ime novog novog vlasnika, što naravno nije bio moj problem. Savet: uvek potražite od prodavca najnoviji vlasnički list, jer stari vlasnički listovi nisu nikakav dokaz.

Kada sam konačno dobio svež vlasnički list, a prethodno sam se odlučio za banku, otrčao sam u prvu ekspozituru da popunim Zahtev za stambeni kredit. Obzirom da radim u “državnoj firmi” koja me uslovljava da platu primam preko Poštanske Štedionice nisam bio u mogućnosti da otvorim tekući račun u Volks banci, što po rečima ljubaznih operatera u Volks centru “ne bi trebalo da bude problem”. Al ne lezi vraže, prva dva referenta sa kojima sam razgovarao me odbiše uz stručno mišljenje: “Ma ovi u kol centru nemaju pojma, moraš imati tekući račun kod nas u banci da bi uopšte konkurisao za kredit i to najmanje 3 meseca!”. Moja upornost se ipak isplatila jer 3. referent u 3. ekspozituri ipak prihvati moj zahtev za kredit. Savet: budite uporni, razgovarajte sa više referenata u različitim ekspoziturama, videćete, svaki će vam ponuditi različite uslove za dobijanje stambenog kredita (nisu svi jednako informisani).

Sada je bilo potrebno prikupiti dokumentaciju o prihodima. Kreditnu sposobnost su mi obračunali tako što prosek primanja u poslednja tri meseca umanje za troškove života (u mom slučaju 12.000,00 dinara), umanje za 10% dozvoljenog minusa (3.000,00 dinara) i podele sa 2. Tako dibijena cifra je predstavljala maksimalni iznos mesečne rate za otplatu stambenog kredita.

Stan je bilo potrebno proceniti. Kontaktirao sam sve tri ponuđene agencije sa kojima banka ima sklopljen ugovor i dobio 3 različite ponude za procenu stana: 8.000,00 dinara sa uračunatim PDV, 100 eur + PDV i 250 eur + PDV. Naravno odlučio sam se za prvu opciju i nisam se pokajao. Procenitelji su izašli na teren u roku od 2 dana i odmah sutradan završili svu dokumentaciju. Procenu stana sam platio unapred, a stan je bio procenjen realno (tržišna i procenjena vrednost su bile slične). Savet: obavezno kontaktirate sve procenitelje i zatražite da vam pošalju ponudu u kojoj će stajati cena, vreme izlaska na teren i vreme izrade dokumentacije.

Procedura od trenutka podnošenja zahteva do isplate trajala je 15 radnih dana. Za tih 15 radnih dana vlasnik stana i ja smo:
– Otišli u ekspozituru banke i potpisali gomilu papira koji omogućavaju banci da pokrene postupak pred sudom za stavljanje hipoteke.
– otišli na zakazano ročište u sud i stavili hipoteku na stan koji kupujem,
– otišli u ekspozituru banke i u dogovoreno vreme podigli sav novac sa dinarskog i deviznog računa. Banka svoj deo stambenog kredita isplaćuje u dinarima po srednjem kursu na dan isplate. Sve dinare smo konvertovali u evre i potpisali kupoprodajni ugovor u sudu.

Savet: prodavac stana i vi odvojite najmanje tri radna dana za administrativne poslove.

Troškovi do sada:
– 250 dinara uvid u kreditni biro,
– 8.000 dinara procena stana,
– 50 dinara menica,
– 100 dinara otvaranje dinarskog i deviznog računa u banci.

Predstojeći troškovi:
– 250 € administrativni troškovi banke (2% od vrednosti kredita),
– 2.600,00 dinara godišnje obavezno osiguranje nekretnine,
– 27.717,00 dinara troškovi sudske hipoteke.
– 12.200,00 dinara sudska taksa za overu kupoprodajnog ugovora (vrednost ugovora 18.000,00 EUR)
– 2.407,00 dinara dodatni troškovi suda za ubrzano i prekoredno zakazivanje.